Bien que le locataire ne soit pas présent pour justifier de sa situation, il arrive encore à certaines juridictions d’introduire d’office le débat sur l’octroi éventuel des délais de paiement en audience.
Il faut dire que la réforme de la loi du 27 juillet 2023 n’a pas fait grand bruit.
Pourtant, celle-ci a entraîné des conséquences non négligeables pour les locataires.
Avant l’application des articles 9 et 10 de la loi du 27 juillet 2023, les dispositions du paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 se présentaient de la manière suivante :
« V.-Le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
Grâce à cette rédaction, le juge disposait de larges pouvoirs pour accorder des délais de paiement puisque l’appréciation des faits était entièrement soumise à sa souveraineté.
Les critères pour l’octroi des délais de paiement s’avéraient subjectifs.
La loi du 27 juillet 2023 a complètement restreint les pouvoirs du juge.
Désormais, le paragraphe V de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »
Les conditions sont doubles et cumulatives :
- – Le locataire doit démontrer qu’il est en mesure de régler la dette de loyers,
- – Le locataire doit démontrer qu’il a repris le paiement courant du loyer.
Elles ont aussi un caractère objectif puisque la reprise de paiement pourra être constatée sur le décompte de loyers.
En imposant ces nouvelles conditions pour que le juge puisse accorder le bénéfice de délais de paiement permettant de suspendre le prononcé d’une expulsion, la loi du 27 juillet 2023 retire au juge son pouvoir d’appréciation souveraine sur les faits et rend quasiment impossible le maintien de l’occupant illicite qui ne paie pas les loyers en dehors de la période hivernale.